- IRPF por la ganancia patrimonial

- Plusvalía: el suelo se encarece

- Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

Si has vendido una vivienda recientemente, seguramente estás experimentando una gran satisfacción, ya que te has liberado de los posibles problemas asociados a la propiedad y has obtenido un ingreso por la venta. Sin embargo, esta felicidad puede ser efímera, ya que debes cumplir con tus obligaciones fiscales correctamente y, el no hacerlo, puede traerte algún problema. En esta guía, te explicaremos qué impuestos debes pagar por la venta de una vivienda, cuándo se aplican y cómo calcularlos.

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IRPF por la ganancia patrimonial

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Todo propietario debe declarar las ganancias obtenidas por la venta de un inmueble en el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Esto se hace en la declaración del ejercicio fiscal siguiente al de la operación, aunque existen circunstancias en las que la declaración puede estar exenta. Estas son:

- Si se trata de una dación en pago, aunque deberás demostrar que no posees otros activos suficientes para cubrir la deuda contraída.

- Si la operación implica la reinversión en una vivienda habitual. Para ello, debes vender tu vivienda actual y reinvertir las ganancias en una nueva vivienda habitual.

- Si la venta es realizada por una persona mayor de 65 años y se refiere a una residencia habitual, excluyendo propiedades utilizadas con fines de inversión o como segundas residencias.

- Si la venta la realiza una persona mayor de 65 años y destina las ganancias a una renta vitalicia.

Una vez que comprendas estas condiciones, debes calcular la ganancia patrimonial obtenida por la venta de tu casa. Esto se calcula comparando el valor de adquisición de la vivienda con el valor de transmisión, es decir, la diferencia entre el precio de compra y el de venta.

Para calcular el valor de transmisión, debes considerar el precio de venta y los gastos asociados a la transacción, que incluyen los honorarios de la agencia inmobiliaria, en caso de intermediarios, y los costos de cancelación registral de la hipoteca.

El cálculo del valor de adquisición de la vivienda es similar, teniendo en cuenta el precio de compra del inmueble y los gastos relacionados con la compra, como los costos de notaría, registro y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

Si el resultado es positivo, Hacienda considera que has obtenido una ganancia patrimonial y debes tributar por ella. En 2023, los porcentajes de impuestos que debes aplicar son los siguientes:

- 19% sobre los primeros 6,000 euros de ganancia.

- 21% para ganancias entre 6,000 y 50,000 euros.

- 23% para ganancias entre 50,000 y 200,000 euros.

Estos porcentajes se aplican de manera progresiva.

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Plusvalía: el suelo se encarece

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La plusvalía municipal se refiere al Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Este impuesto municipal afecta únicamente al suelo en el que se encuentra la vivienda y se calcula en función del valor catastral y el tiempo que has sido propietario.

El cálculo de la plusvalía implica dos métodos:

Método objetivo:

- Valor catastral del suelo.

- Coeficiente establecido por el ayuntamiento según el tiempo de propiedad.

- Porcentaje fijado por el ayuntamiento.

Método real:

- Precio de compra de la vivienda.

- Precio de venta.

- Porcentaje del valor catastral.

- Porcentaje fijado por el ayuntamiento.

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Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

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La venta de una vivienda conlleva otros tributos además del IRPF y la plusvalía, como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Este impuesto municipal se paga anualmente desde la adquisición de la vivienda. En cuanto a quién debe pagar el IBI en el año de venta, generalmente es el propietario a fecha del 1 de enero. Sin embargo, muchas veces, compradores y vendedores llegan a acuerdos para repartir el pago del impuesto en ese año específico.

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