El Gobierno de coalición ha alcanzado un acuerdo para introducir cambios significativos en la Ley de Vivienda con el objetivo de impulsar su aprobación, en comparación con la versión anterior que fue aprobada por el Consejo de Ministros. Estos cambios incluyen una reducción en las condiciones para que una comunidad autónoma o ayuntamiento declare una zona de mercado de alquiler bajo tensión, la eliminación del IPC como índice de referencia en los contratos de alquiler, y una revisión de la definición de "gran propietario" en zonas tensionadas, que ahora incluirá a aquellos que posean cinco o más viviendas, ya sean personas físicas o jurídicas.

Además, se establecerá un tope máximo de incremento de alquiler del 2% en la renovación de contratos para este año, que se incrementará al 3% a partir de 2024. A partir de 2025, se implementará un nuevo índice de alquiler que nunca será superior al IPC.

Estos cambios buscan mejorar las condiciones de los inquilinos y brindar mayor protección frente a los aumentos abusivos de alquileres en zonas tensionadas. Con la nueva ley, se pretende garantizar una mayor estabilidad y equidad en el mercado de alquiler, promoviendo el acceso a la vivienda como un derecho fundamental para todos los ciudadanos.

Dichas modificaciones en la Ley de Vivienda son resultado de un acuerdo alcanzado por el Gobierno de coalición, que ha trabajado en conjunto para encontrar soluciones a los desafíos que enfrenta el mercado de alquiler en España. Con estos cambios, se espera lograr un equilibrio entre los derechos de los inquilinos y propietarios, y fomentar un mercado de viviendas más justo y accesible para todos.

‍

Cambios en la Ley de Vivienda

La Ley de Vivienda ha experimentado cambios significativos en diversos aspectos. En primer lugar, se ha establecido un nuevo tope en la renovación de contratos de alquiler vigentes. Hasta el 31 de diciembre de 2023, la subida estará limitada al 2%, mientras que en 2024 se aumentará al 3%. A partir de 2025, se aplicará un nuevo Índice de Alquiler elaborado por el Mitma, que será referencia en los contratos de arrendamiento y buscará ser más estable y menor a la evolución del IPC. Además, se ha mantenido la posibilidad de prórroga extraordinaria del contrato en vigor por un máximo de tres años.

Otro cambio relevante es la declaración de zonas tensionadas en el mercado de alquiler, la cual se ha simplificado. Ahora, basta con cumplir una de dos condiciones: que el pago de la vivienda suponga un esfuerzo mayor al 30% de los ingresos de los hogares de la zona, incluyendo gastos y suministros, o que los precios hayan subido más de 3 puntos porcentuales por encima del IPC en los últimos cinco años.

Asimismo, se ha ampliado la definición de gran tenedor, reduciendo el número de viviendas necesarias para ser considerado como tal en zonas tensionadas, de 10 pisos a 5 pisos del mismo propietario, con justificación de la CCAA correspondiente.

En cuanto a los nuevos contratos de alquiler, se establece que la aplicación de topes en los precios en zonas tensionadas será diferente para pequeños propietarios y grandes tenedores. A los arrendadores particulares se les aplicará la indexación a la renta anterior en vigor, mientras que a los grandes tenedores se les aplicará un índice de precios establecido por cada CCAA.

En el caso de una vivienda de alquiler que se arriende por primera vez y no haya estado alquilada en los últimos cinco años, se aplicarán los límites que establezca el índice de referencia de precios. Además, se ha establecido que los gastos y honorarios inmobiliarios correrán siempre a cargo del propietario del inmueble.

Se eliminan las cláusulas que permitían la no aplicación de las medidas de la Ley de Vivienda en caso de acuerdo entre las partes, y se prohíbe aumentar las rentas de alquiler a través de nuevos gastos no acordados previamente, como gastos de comunidad o tasas de basura.

También se impulsa la vivienda protegida en alquiler a precio limitado, aumentando los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida en suelo urbanizable y suelo urbano no consolidado.

Ahora, se prohíben los desahucios sin fecha y hora predeterminada, lo que brinda mayor seguridad y protección a los inquilinos. Además, se establecen nuevas prórrogas en los procesos de lanzamiento, que podrán llegar a aplazar los desahucios por más de dos años. También se estipula el acceso obligatorio a procedimientos extrajudiciales de solución para personas vulnerables.

Una de las novedades más destacadas es la posibilidad de que las comunidades autónomas implementen mecanismos propios de mediación y alternativa habitacional, obligando a los grandes propietarios a someterse a los mismos. De esta manera, se busca promover soluciones más justas y equitativas para los inquilinos en situación de vulnerabilidad.

Además, por primera vez se reconoce la posibilidad de utilizar los fondos de los planes estatales de vivienda para ofrecer alternativas habitacionales a personas en riesgo de desahucio, a través de alquileres sociales bonificados, realojamientos u otras políticas similares. Estos acuerdos se incorporarán al proyecto de ley que envió el Gobierno de coalición al Congreso de los Diputados, lo que evidencia la voluntad de las autoridades de impulsar estos cambios y evitar que la normativa quede estancada.

La Ley de Vivienda también mantiene medidas como estímulos fiscales para pequeños propietarios que alquilen viviendas a precios asequibles, con deducciones que pueden llegar hasta el 90% en zonas de mercado tensionado.  

También se promueve la movilización de la vivienda vacía a través de recargos en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) para propietarios con viviendas desocupadas durante más de dos años sin causa justificada.  

Además, se establece la protección indefinida del parque público de viviendas sociales y se fijan condiciones básicas a nivel estatal para la vivienda protegida.

Estos cambios en la Ley de Vivienda han sido celebrados por el Gobierno, que destaca la importancia de este acuerdo después de un año de negociaciones en el Congreso de los Diputados. Sin duda, estas modificaciones buscan promover una mayor protección y seguridad para los inquilinos en situación de vulnerabilidad en España.

‍