Todo lo que tienes que saber sobre las viviendas en régimen de cooperativa.

Las viviendas en régimen de cooperativas son las grandes desconocidas del mercado inmobiliario; aunque poco a poco el interés por este modelo de compra está aumentado. Según Libra Gestión Proyectos, desde abril de 2020 ha habido un incremento del 82% de interesados en las viviendas en régimen de cooperativa. 

Los datos anteriores muestran cómo la Covid ha modificado las preferencias en materia de compra de vivienda, como ya comentamos en anteriores ocasiones, y esto ha hecho que los nuevos compradores busquen alternativas que puedan cumplir con sus exigencias y presupuestos.

¿Qué es una cooperativa de viviendas?

Una cooperativa de viviendas es una asociación de personas sin ánimo de lucro que tienen una necesidad en común, la vivienda, y se asocian para conseguir las mejores condiciones de precio y calidad. 

Los propios socios o cooperativistas son quienes conjuntamente participan en el proceso de compra de terreno, diseño y desarrollo de la promoción. En estas asociaciones la figura del promotor desaparece, lo que quiere decir que al eliminar intermediarios, se consigue una vivienda a precio de coste.

Hasta hace unos años existía la creencia de que las viviendas en régimen de cooperativa eran baratas porque sus calidades eran peores. Esto era y es falso. Adquirir una vivienda a través de una cooperativa implica que los socios deben decidir las calidades de la vivienda, su distribución y el resto de las decisiones que sean necesarias para llevar a cabo la construcción del inmueble.

Características de la cooperativa

Las señas de identidad de una cooperativa de viviendas se podrían resumir en:

  • Precio de coste: las cooperativas promueven a precio de coste, puesto que no hay ningún fin lucrativo en la actividad.
  • Participación: los socios eligen y puede ser elegidos para participar en los órganos rectores de la cooperativa.
  • Democracia: las decisiones se toman por mayoría. Cada socio tiene un voto.
  • Pagos adaptados: suelen disponer de pagos accesibles para adaptarse a los socios -siempre que no se comprometa la viabilidad del inmueble-.
  • Transparencia: los socios pueden participar desde el primer momento en la actividad de la cooperativa.
  • Calidades: por mayoría, los socios pueden elegir mejorar las calidades de las viviendas.

Otro dato interesante sobre los socios y sus viviendas es que estas se eligen por riguroso orden de inscripción. Lo que quiere decir que el que primero se inscribe en la cooperativa, antes elige vivienda.

Cabe destacar que un socio se podrá dar de baja en cualquier momento y tendrá derecho a recibir la devolución de todas las cantidades entregadas desde la concesión de la licencia de obra.

¿Cómo se forma una cooperativa?

Para constituir legalmente una cooperativa se deben cumplir con una serie de requisitos legales.

  • Solicitar el certificado de denominación no coincidente.
  • Realizar una asamblea constituyente en la que se deben fijar los estatutos, las aportaciones de los socios, la voluntad de la cooperativa y la elección de los cargos de responsabilidad.
  • Solicitar el CIF.
  • Desembolsar el capital inicial.
  • Elevación a escritura pública de los acuerdos relativos a la constitución de la entidad, los estatutos y la elección de los cargos.
  • Liquidar el Impuesto de Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados.
  • Inscribirse en el Registro de cooperativas.

Regulación y funcionamiento de la cooperativa

Las cooperativas de viviendas están fuertemente reguladas por Ley Estatal de Cooperativas, Ley 27/1999 de 16 de julio de cooperativas, y por las Leyes Autonómicas de cada Comunidad Autónoma.

La regulación de las cooperativas es una competencia cedida a las diferentes CC. AA., por lo que las leyes autonómicas prevalecen sobre la ley estatal. Esta última es aplicable cuando las sociedades cooperativas desarrollen su actividad en varias Comunidades Autónomas -y en ninguna sea la actividad principal- o si desarrollan su actividad en las ciudades de Ceuta y Melilla.

A continuación, puedes comprobar la legislación aplicable en cada Comunidad Autónoma:

Además de las leyes estatales y autónomas, las cooperativas tienen sus propios estatutos. En ellos, se fijan las normas que rigen la estructura, gobierno y funcionamiento de la entidad. Cada socio nada más inscribirse debe recibir una copia de los mismos.

Los órganos de gobierno

Por norma general, la cooperativa cuenta con dos órganos de gobierno: la Asamblea General y el Consejo Rector.

  • Asamblea General: es el órgano mediante el cual los socios expresan su voluntad. En estas reuniones deben deliberar y tomar acuerdos conforme a las leyes y estatutos. Las decisiones que se tomen en este órgano son de obligado cumplimiento para todos los socios.
  • Consejo Rector: es el órgano de gobierno, gestión y representación de la entidad. Está sujeto a la ley y a los estatutos. Como mínimo debe contar con tres miembros y como máximo con quince: presidente, secretario y tesorero o vocal.

También existen otras figuras como los interventores que son quienes fiscalizan las cuentas de la cooperativa.

En determinadas circunstancias, las cooperativas pueden estar obligadas a someter las cuentas a una auditoría externa, como por ejemplo, cuando tengan varias promociones.

¿Qué es una gestora de cooperativas?

Las gestoras de cooperativas son empresas que prestan un servicio integral a la sociedad cooperativa y a la promoción del proyecto -gestionan los aspectos jurídicos, administrativos y técnicos-. En general, gestionar una cooperativa es más complejo de lo que pueda parecer, por lo que la figura de un profesional se vuelve fundamental para el buen desarrollo del proyecto.

Sus principales actividades se podrían resumir como:

  • Jurídicas: constitución de la cooperativa, escrituración del suelo, viviendas, locales, convenios, etc.
  • Técnicas: localización del suelo, estudios de viabilidad, supervisión de proyectos, gestión de planes urbanísticos, licencias, control de obras, etc.
  • Financieras: administración de la promoción, control de cuentas, gestión de créditos, etc.
  • Sociales: gestión de las asambleas, organización de comisiones, seguimiento viviendas, gestión de entrega, etc.

Adquirir una vivienda en régimen de cooperativa

Además de los socios de la cooperativa, otras personas pueden solicitar adquirir una vivienda bajo este procedimiento. Para ello, basta con realizar una solicitud de vivienda y esperar a que le adjudiquen alguna.

Estar inscrito no implica ser socio. Un socio forma parte de la cooperativa y debe cumplir con los derechos y obligaciones de los estatutos.

A través de una cooperativa se pueden adquirir viviendas libres y protegidas. Ambas tienen las mismas garantías que si fuera una compra a una empresa inmobiliaria.

Para acceder a las viviendas protegidas se debe comprobar la legislación y los requisitos de cada Comunidad Autónoma. Este tipo de viviendas implica una reducción en el precio, gracias a las ayudas económicas.

Las viviendas libres contarán con el ahorro por prescindir del promotor y con los beneficios fiscales por adquirir una vivienda en régimen de cooperativa, pero no tendrán ningún tipo de ayuda económica.

Ventajas de las cooperativas de viviendas

Las ventajas más significativas de adquirir una vivienda en régimen de cooperativa son las siguientes:

  • Ahorro entre un 20% y un 30% sobre una promoción «normal».
  • Ventajas fiscales 
    • Para la cooperativa: Exentas de pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP, e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, AJD y del Impuesto sobre el Valor Añadido, IVA, en la adquisición del suelo. También tienen una exención del 95% en la cuota del IBI y tributan al 20% el Impuesto de Sociedades. Además, solo pagan el 5% de la cuota del Impuesto de Actividades Económicas.
    • Para los socios: desgravación de las cantidades que se aportan a la cooperativa. Además de los beneficios de las cuentas ahorro vivienda.
  • Mayor poder en la toma de decisiones desde el inicio del proceso.
  • Flexibilidad de pago. Es una vivienda que se suele comprar sobre plano, por lo que el socio irá pagando los plazos a medida que se construye.
  • Reducción de gastos de notaría, registros y gestión.
  • Ofrece las máximas garantías. Al estar tan regulada es difícil que cometa un fraude.

 

Fuente(s): Fotocasa